תקנון הבית המשותף 

תקנון הבית המשותף כידוע, על-מנת להסדיר את היחסים בין הדיירים - בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות הצמדת  רכוש משותף לדירה מסויימת, חלוקת ההוצאות בבית המשותף ועוד, נערך תקנון הקובע ומסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. כמו בחיקוקים אחרים, המחוקק קבע תקנון מצוי, הנספח לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. יש מקרים בהם נקבע  כי התקנון שיחול על הבית המשותף יהיה התקנון המצוי. אולם, עפ"י הוראת ס' 61 לחוק המקרקעין, בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון הסדרים שונים מאלו הקבועים בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי. ההסכמה הדרושה ע"מ לקבוע בתקנון הבית המשותף הסדרים שונים מאלו הקבועים בחוק ובתקנון המצוי משתנים מנושא לנושא. בנושא מערכת גז למשל, קובע ס' 59 ה' לחוק המקרקעין כי מתקנים וצנרת הגז המשמשת לאספקת גז לדירה מסוימת תהיה חלק מהדירה, בין אם הם בתוך הדירה ובין אם מחוצה לה. כמו-כן, מתקנים המשמשים את כל הדירות יהיו רכוש משותף של כל בעלי הדירות. לא ניתן לקבוע הוראות בתקנון הנוגדות את הוראות אלו, אלא אם כן הן מטיבות עם בעלי הדירות.מעבר לכך, קובע ס' 64 לחוק המקרקעין כי בכל נושא שלא נקבע בו הסדר מפורט בתקנון הבית המשותף, יחולו על הבית המשותף הוראות התקנון המצוי. לעומת זאת, קורה לא אחת שבמהלך רישום הבית המשותף בטאבו הקבלן קובע גם את התקנון שיחול על הבית המשותף. אולם, ס' 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 מגביל את הקבלן מלקבוע בתקנון הוראות שונות מאלו הקבועות בתקנון המצוי ע"י גילוי כוונותיו אלו. וזוהי לשון ס' 6 לחוק המכר (דירות):6. (א)  המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:(1)    הוצאת חלק מהרכוש המשותף;(2)    שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;(3)    שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;(4)    סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;(5)   כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).         (ב)   מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.הוראות ס' 6 לחוק המכר (דירות) נועדו למנוע מהקבלן לנצל את כוחו כבעלים היחיד בשלב שלפני רישום הבית המשותף ע"מ ליצור לעצמו כר פעולה נוח להמשך, כגון להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה שבבעלותו, לקבוע שיעור השתתפות בהוצאות הבית המשותף שיהיו לטובתו וכדומה. הגבלת כוחו של הקבלן נעשית ע"י כך שאם הקבלן מבקש לנצל את כוחו ולקבוע הוראות השונות מאלו הקבועות בתקנון המצוי עליו לגלות זאת במפורש במפרט או בנספח לחוזה המכר. דבר זה יאפשר לקונה פוטנציאלי לדעת לאן הוא נכנס - מהם התנאים החלים על הבנין בו הוא מתכוון לקנות דירה.   יובל גרשוני, עו"ד   המידע ניתן כשירות לציבור ואין לראותו כעצה משפטית מוסמכת